Requisitos para una hipoteca en España

No hay una lista oficial igual para todos los bancos, pero casi todos miran lo mismo:

• Ingresos estables. El banco quiere ver que vas a poder pagar la cuota durante muchos años. Un contrato indefinido con cierta antigüedad ayuda, aunque no es imprescindible.
• Que la cuota no se lleve demasiado sueldo. Como norma general, la cuota y tus otras deudas no deberían pasar del 30 % al 35 % de tus ingresos netos al mes.
• Ahorros. Normalmente el banco financia como máximo el 80 % del valor de la vivienda. El 20 % restante y los gastos de la compra los pones tú.
• Buen historial de pagos. Si apareces en un fichero de impagados o tienes muchas deudas abiertas, es más difícil que te la aprueben.
• Edad. Muchos bancos prefieren que la hipoteca termine antes de que cumplas unos 70 o 75 años, así que la edad influye en el plazo que te pueden dar.

Tener los papeles preparados acelera mucho el estudio. Esta es la documentación habitual:

Sobre ti

• DNI o NIE de todos los titulares.
• Últimas nóminas (normalmente las tres últimas) y contrato de trabajo.
• Informe de vida laboral.
• Última declaración de la renta.
• Extractos de tu cuenta de los últimos meses.
• Si tienes otros préstamos, sus recibos o el cuadro de lo que te queda por pagar.

Sobre la vivienda

• Contrato de arras o de reserva, si ya lo has firmado.
• Nota simple del Registro de la Propiedad.
• Tasación, que se pide cuando el banco ya ha dado el visto bueno inicial.

Cada banco puede pedir algún documento más según tu caso. Nosotros te decimos exactamente qué necesitas.

El banco te presta lo que permita el más bajo de dos límites: el 80 % del valor de la vivienda (el precio o la tasación, el que sea menor) y una cuota que quepa en el 30 %–35 % de tus ingresos. Para saber cuál de los dos te limita a ti, calcula cuánto puedes pedir en el simulador.

Calcular mi cuota

Desde la ley hipotecaria de 2019, el banco paga la mayoría de los gastos de la propia hipoteca: la notaría, el registro y la gestoría de la hipoteca y su impuesto. Tú pagas:

• La tasación de la vivienda.
• Las copias de la escritura que pidas.
• Los gastos de la compraventa: el impuesto (Transmisiones Patrimoniales en segunda mano, que depende de la comunidad autónoma, o IVA y Actos Jurídicos Documentados en obra nueva), la notaría y el registro de la compra.

Además, la ley obliga a tener un seguro de daños de la vivienda. Otros seguros, como el de vida, pueden bajarte el tipo de interés, pero no son obligatorios.

Como referencia general, calcula alrededor de un 10 % del precio para gastos, aunque varía mucho según dónde compres.

Los autónomos pueden conseguir hipoteca igual que los asalariados, pero el banco necesita ver que sus ingresos son estables. Suelen pedir:

• Las dos últimas declaraciones de la renta.
• Las últimas declaraciones trimestrales de IVA y de IRPF.
• Algo de antigüedad en la actividad (muchos bancos piden al menos dos años).

Aportar más ahorros o tener un negocio con ingresos regulares ayuda a que la aprueben.

Tener más de 50 años no impide conseguir una hipoteca, pero la edad limita el plazo: como muchos bancos quieren que la hipoteca termine hacia los 70–75 años, el plazo suele ser más corto y la cuota, más alta. Por eso ayuda aportar más ahorros o pedir un importe menor. Si ya estás jubilado, el banco tendrá en cuenta tu pensión como ingreso.

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